Vendes tu inmueble en México desde el extranjero: el 25% se calcula sobre el ingreso, no sobre la ganancia

Hay una escena que se repite en notaría. El vendedor vive en el extranjero, el inmueble está en México, el precio ya se acordó. Entonces el fedatario pide los papeles del impuesto y aparece una cifra que nadie calculó: una cuarta parte del precio, retenida antes de que el dinero salga. No es abuso del notario ni una comisión. Es la ley, y se aplica tal cual.

La regla: primero se grava el ingreso, no la utilidad

El artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta parte de una idea simple: si el inmueble está en México, ahí está la fuente de riqueza. Da igual dónde viva el dueño o en qué banco reciba. Por eso el residente en el extranjero paga ISR al vender, y la forma por defecto es la más tosca: 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna.

Conviene leer esa frase dos veces. El 25% no se aplica a lo que ganaste, se aplica a lo que cobraste. Si compraste en cuatro millones y vendes en nueve, el impuesto no se mide sobre los cinco millones de diferencia: se mide sobre los nueve.

La segunda puerta existe, pero se abre antes de firmar

La misma disposición permite otra cosa: si la operación se consigna en escritura pública y el vendedor tiene un representante en el país que cumpla los requisitos del artículo 174, se puede optar por aplicar sobre la ganancia la tasa máxima de la tarifa del artículo 152, que es del 35%.

Con el ejemplo anterior la diferencia salta:

• 25% sobre el ingreso total: dos millones doscientos cincuenta mil pesos.
• 35% sobre la ganancia: un millón setecientos cincuenta mil pesos.

Medio millón de pesos por elegir una puerta distinta, con los mismos hechos y el mismo inmueble. La ganancia se determina con las reglas del capítulo de enajenación de bienes de las personas físicas: entra el costo de adquisición actualizado, las mejoras y otros conceptos que el representante debe comunicar al fedatario. El notario calcula bajo su responsabilidad, lo hace constar en la escritura y entera el impuesto dentro de los quince días siguientes a la firma.

Ese representante no es una firma de cortesía: el artículo 174 exige que sea residente en México o extranjero con establecimiento permanente aquí, que conserve la documentación cinco años, que asuma voluntariamente la responsabilidad solidaria y que tenga bienes suficientes para responder.

La trampa del párrafo que parece un permiso

El cuarto párrafo del artículo 160 dice que, tratándose de enajenaciones en escritura pública, no se requiere representante en el país para ejercer la opción de calcular el impuesto sobre la ganancia. Leído rápido, suena a que la escritura resuelve todo.

En 2026 la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente precisó el alcance: ese párrafo no libera al vendedor de designar representante. La lógica es de flujo de dinero. Si el comprador es residente en México, él retiene el 25% y lo entera; si la operación va en escritura, el fedatario actúa como recaudador. Pero si el comprador tampoco es residente aquí, el vendedor entera el impuesto por su propia declaración, y para hacerlo necesita representante. Cuando ambas partes están fuera del país, la escritura pública no sustituye nada.

Quién entrega el dinero al fisco

• Comprador residente en México: retiene él y entera en quince días.
• Comprador extranjero sin establecimiento permanente: el vendedor entera por declaración.
• Operación en escritura pública: el fedatario calcula y entera bajo su responsabilidad.
• Adquisición a título gratuito, como herencia o donación: 25% sobre el valor del avalúo.

Por qué esto se estructura y no se improvisa

Ninguna de estas decisiones se toma el día de la firma. La opción por la ganancia exige representante designado antes de que venza el plazo para enterar, deducciones documentadas y actualizadas, y un fedatario que entienda qué le está comunicando el representante. Cambiar de ruta fiscal con la escritura firmada no es una opción: es un litigio.

Cuando un cliente pregunta cuánto va a recibir de una venta, la respuesta honesta es que depende de dos cosas decididas meses antes: con qué documento se acredita el costo y quién responde frente al SAT.