Comprar en la playa siendo extranjero: lo que el fideicomiso sí resuelve (y lo que no)

La pregunta llega igual cada temporada, sobre todo en Baja California Sur: "soy extranjero, ¿puedo comprar un terreno frente al mar?". La respuesta corta es sí. La respuesta completa es que lo que compra no es el terreno: compra el derecho de usarlo. Y esa diferencia define todo lo que se tiene que armar alrededor.

Qué es la zona restringida

El artículo 27 constitucional reserva a los mexicanos el dominio directo de la tierra en una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas. En esa franja el extranjero, persona física o moral, no puede ser dueño: solo puede tener el uso y aprovechamiento del inmueble a través de un fideicomiso.

No es un truco ni una excepción discrecional. Es el mecanismo que la Ley de Inversión Extranjera tiene previsto, y por eso el camino es siempre el mismo: permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, contrato de fideicomiso ante notario, institución de crédito como fiduciaria e inscripción en el Registro Nacional de Inversión Extranjera.

Qué sí hace el fideicomiso

• Da al extranjero el uso y goce del inmueble por un plazo de hasta 50 años, prorrogable, y puede cederlo, heredarlo o venderlo dentro de ese esquema.
• Permite vender a otro extranjero por cesión de derechos, o a un mexicano, caso en el que se transmite la propiedad y el fideicomiso se extingue.
• La SRE resuelve la solicitud de permiso en un plazo de cinco días hábiles una vez presentada correctamente.

Un detalle que se pasa por alto: el esquema está pensado para inmuebles de uso residencial habitacional, es decir casas o departamentos ya construidos. Un terreno rústico sin construir o un proyecto con otro destino no entran por la misma puerta.

Cuánto cuesta el trámite en 2026

Los derechos federales están publicados y no se negocian. Cifras vigentes desde el 1 de enero de 2026, conforme al Anexo 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026 (DOF, 28 de diciembre de 2025):

• Permiso para constituir el fideicomiso en zona restringida: $21,650.
• Ampliación del patrimonio o cambio de fines del fideicomiso: $595 de recepción y examen, más $9,740 de expedición.
• Ampliación de la duración: $595 más $9,740 en tiempo, o $10,615 si se presenta extemporáneamente.
• Aviso de adquisición por sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros, para fines no residenciales: $1,475 en tiempo, $11,330 extemporáneo.
• Adquisición por extranjero fuera de la zona restringida: $5,250.

Aparte de los derechos van los honorarios de la fiduciaria y del notario, que varían por institución y por el monto del inmueble.

Qué no hace el fideicomiso

No convierte al extranjero en propietario. No borra la obligación de declarar. No resuelve el origen del dinero: precisamente porque hay un banco en medio, el expediente se abre y se revisa.

Dónde se atora la operación real

Casi nunca se atora en la SRE. Se atora antes y después:

• Antes, en el dinero. La fiduciaria aplica controles de identificación y origen de recursos. Si el capital viene de cripto, de cuentas en el extranjero o de varios prestanombres sin documentación que lo explique, el trámite se detiene ahí.
• Después, en la salida. Muchos contratos se firman pensando en la entrada y sin prever la venta, la sucesión o quién queda como fideicomisario sustituto. El día que el cliente quiere salir descubre que su estructura no lo contemplaba.

La pregunta que ordena todo

Antes de elegir el formato conviene responder cuatro cosas: quién va a ser el titular, de dónde sale el dinero que va a entrar, quién va a usar el inmueble de verdad, y cómo va a salir algún día. De esas cuatro respuestas sale la estructura. Al revés —adoptar el formato que el vendedor ya trae armado y luego ver cómo se acomoda— es donde se pierden los meses.

Este texto explica conceptos generales y datos públicos del trámite; no sustituye el análisis de un caso concreto con su documentación en la mano.